이제 30년 된 아파트, 안전진단 없이 재건축 가능합니다!

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

재건축 패스트트랙 도입으로 안전진단 없이 재건축 가능

에 대한 내용인데요.

 

 

 

재건축 패스트트랙 절차

 

 

 

60㎡ 소규모 신축주택 구입시

취득세, 양도세, 종부세 주택수 제외로 중과 배제

 

 

정부는 1월 10일(수) 노후신도시 재정비가 예정된 지역에서

대통령 주재 국민과 함께하는 민생 토론회 두번째를 개최하고,

｢국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안｣을 발표했는데요.

 

이번 민생 토론회에서는 주거문제로 고민을 겪고 있는 청년‧신혼부부, 낡은 주택에 거주하고 있으나

재건축에 어려움이 있어 불편을 겪는 재건축단지 주민, 주택을 공급하는 사업자 등

각계각층의 국민이 참여하여 ‘국민이 바라는 주택’에 관한 다양한 의견을 공유하였습니다.

 

 

 

정부는 다음 4가지 대응방안을 통해 국민이 바라는 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다.

 

 

Ⅰ. 국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제를 전면 개선

재개발‧재건축이 주민의 자유로운 선택권에 따라 본격화될 수 있도록
속도는 빠르게, 문턱은 낮추고, 사업성은 제고, 중단 없는 사업 지원합니다.

 

1. 사업속도 : 패스트트랙 도입

 

(패스트트랙)

준공 30년 도과시 안전진단 없이도 재건축 착수 허용,

조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간 최대 3년 단축됩니다.

 

 

 (안전진단)

현재 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나,

안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선합니다.

 

안전진단은 사업시행인가 前까지만 통과하면 되도록 개선,

노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 안전진단 기준 개선도 병행

 

 

(사업주체 구성 조기화)

준공 30년 도과시 추진위 구성* 가능,
정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행 가능합니다.

 

* 추진위 역할을 “구역지정 후 조합설립 준비” → “입안제안 등 구역지정 사전 절차”까지 확대

 

- 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청하여 정비구역 지정과 조합설립 병행

→ 정비구역 지정 및 조합 설립인가 동시 처리 허용

 

 

(신탁방식 효율화)

주민 전체회의 기 의결 범위 내* 시행사항은 추가 의결 없이 추진하고,

사업계획인가 신청 시 주민 의사확인 간소화**합니다.

 

* 예: 연간 예산안(전체회의 의결사항) 범주에서 시행하는 사항(용역계약,자금차입 등) 등

** (現) 전체회의 의결+주민 동의(토지주1/2,면적1/2) 충족 → (改) 전체회의 의결만 충족

 

 

2. 진입 문턱 : 정비사업 추진 요건 완화

 

그간 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도

사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건 완화합니다.

 

재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고,

노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않도록* 개선합니다.

 

* 예: 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업추진 가능

 

정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도

포함할 수 있도록 구역지정ㆍ동의 요건 등 개선합니다.

 

재개발 노후요건 완화	‣ (현행) 30년 이상 건축물이 전체 2/3이어야 노후도 요건 충족 ‣ (개정) 노후도 요건 60%로 완화, 촉진지구 지정시 50%로 완화 ‣ (효과) 정비구역 추진 가능 대상지역 확대
구역지정 요건 완화	‣ (현행) 노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역도 10%까지 포함 가능 ‣ (개정) 입안요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함 ‣ (효과) 나대지나 차고지 등도 포함하여 한 번에 정비 가능
공유자 동의요건 완화	‣ (현행) 공유자 전원이 동의해야 공유지에 대한 토지등소유자 동의 인정 ‣ (개정) 공유자 3/4동의로도 토지등소유자 동의인정 ‣ (효과) 공유관계가 복잡한 필지도 포함하여 개발 가능

 

 

3. 사업성 : 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

 

(자금지원 신설)

관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록

기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대합니다.

 

공공성 확보*, 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업비 융자

 

* 정비계획에 뉴:홈 공급 반영 여부, 공공임대주택 공급비율 등을 종합적으로 심사

 

 

사업 절차별 사업비 지원(안)

추진위 설립	▶	조합설립	▶	사업시행인가	▶	관리처분인가	▶	이주ㆍ철거
		초기사업비 기금융자 (구역당 50억원 이내) [신설]		민간대출 시 HUG보증 (50억 한도, 공공성 충족시) [신설]		본사업비 HUG보증 확대 (사업비의 50%→60%) [기 지원 중]

 

 

(재건축 부담금 완화)

부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등

부담경감 조속 시행(‘24.3월 개정법 시행) 합니다.

 

부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대

(신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)하여 부담 추가 완화합니다.

 

* A단지 사례: 신탁비용 반영, 공공임대 기부채납 토지가격 반영 합리화(공시가 → 감정가)로

1인당 약 27백만원 감소 효과(공공분양 반영 시 추가 완화 효과 발생)

 

 

4. 중단 없는 사업 : 공사비 갈등 완화

 

공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생시 조기 해소 기반 마련합니다.

 

원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서* 조기 배포(`24.1)

 

* 공사비 조정시 사용 지수(지수조정률 또는 건설공사비 지수), 공사비 세부 산출내역,

공사비 조정 가능시기(착공 이후에도 물가 반영 일부 허용) 등 규정합니다.

 

지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하여

실효성을 제고하고, 신속한 갈등 해소 지원 추진합니다.

 

 

 

Ⅱ. 도심 내 다양한 주택 공급을 확대

주거사다리 역할을 수행하는 소형 주택에 대한 공급규제를 개선하고, 세제‧금융지원을 통해 사업 여건 개선

 

 

1. 도시‧건축규제 완화

 

(세대수 제한 폐지)

도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한(現 300세대 미만) 폐지합니다.

 

 

(방 설치 제한 폐지)

도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형생활주택 방 설치 제한* 규제 폐지합니다.

 

* 現 전체 세대 수 절반까지만 방 설치 가능

(30㎡ 미만은 설치 불가, 30~60㎡은 3개까지 설치 허용)

 

 

(주차장 기준 완화)

도시형생활주택 내 공유차량 주차면수 설치시 주차장 기준 완화

(공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용)

 

 

공유차량 설치에 따른 세대당 주차대수 비교

구분		일반 100%(현행)	일반 50% : 공유 50%	공유차량 100%
소형 (전용 60㎡ 이하)		(일반) 세대당 0.6대	(일반) 0.13대 (공유) 0.13대 ⇨ (합계) 세대당 0.26대	(공유) 세대당 0.17대
다세대･연립 (전용 85㎡ 이하)		(일반) 세대당 1대	(일반) 0.22대 (공유) 0.22대 ⇨ (합계) 세대당 0.44대	(공유) 세대당 0.29대

 

 

(입지규제 완화)

중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하는 경우,

주상복합*이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축 허용

 

* 주택과 주택 외(상가, 오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만인 것

 

 

(발코니 설치 허용)

그간 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용하여

쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급 촉진합니다.

 

 

2. 세제․금융 지원

 

(세제 지원)

향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택*(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한

원시취득세 최대 50% 감면법 개정전제 합니다.

 

* `24.1~`25.12월 준공된 60㎡ 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외),

도시형생활주택(법25%+조례25%)

 

 

(자금 지원)

도시형생활주택 등 융자한도*를 상향(1년 한시)하고,
금리도 저리로 지원(최저금리 분양 3.0%, 임대 2.0%)합니다.

 

* (분양) 7,500만원→1억원, (임대) 장기일반 1.0→1.2억/공공지원 1.2→1.4억원

 

공사비 지원단가도 현실화*하고, 리츠를 통한 도시형생활주택 등

공급 촉진을 위해 非아파트 융자심사기준 신설합니다.

 

* 부동산원 표준단가 적용(도시형생활주택 전용 50㎡ 원룸의 경우 200만원/㎡)

 

 

(보증 지원)

도시형생활주택ㆍ오피스텔 PF대출 보증한도 확대(70→80%),

자기자본 선투입 요건 완화* 등 공적보증 지원도 강화합니다.

 

 

3. 소형주택 구입 부담 경감

 

(개인)

향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은

취득세‧양도세‧종부세 산정시 주택수 제외됩니다.

 

대상 주택	▪`24.1월~`25.12월 준공된 전용 60㎡이하, 수도권 6억원‧지방3억원* 이하 다가구 주택,  공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 `25.12월까지 최초 구입시 * (취득세) 취득가격 (양도세·종부세) 공시가격
주택수 제외 효과	▪ 신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외하여, 기존 보유 주택수에 해당하는 세율 적용  (단, 취득세는 3년('24.1~'26.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토) * 다만, 1세대1주택자가 추가 구입시, 1세대1주택 특례(양도세‧종부세) 미적용

 

 

(등록임대)

소형 기축 주택*은 향후 2년간 구입․임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정시 주택 수 제외됩니다.

 

* `24.1월~`25.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방3억원 이하 다가구주택,

공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔

 

 

4. 등록임대 사업 여건 개선

 

(단기 등록임대 도입)

임대의무기간(現10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입하여 소형 임대주택 공급 활성화 합니다.

 

기 폐지(`20.8)된 단기 등록임대 유형을 도입하되, 임대의무기간 및 대상(예: 6년, 아파트 제외),

세제 혜택 등은 합리적 수준으로 부여합니다.

 

 

(임대리츠 활성화)

대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고 자금을 조달할 수 있도록 개선합니다.

 

임대리츠가 대출을 받을 수 있는 기관을 확대하여 투자재원 다변화

 

* 대출가능 기관: (現) 보험사 위주 → (改) 연기금, 공제회, 공단 등 대출가능 기관 확대

 

기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준 개선* 및 절차 간소화**

 

* 기금투자 심사시 수익률 산정에 활용되는 주택가격 상승률 현실화(現수도권 1.5→2.0%)

 

** 기금투자 심사와 리츠영업인가 시 중복되는 심사내용 통합, 공동주택 분양가격 산정규칙으로

산출된 공사비 상한액 이하 시 공사비 검증 면제 등

 

 

(임대보증 가입여건 개선)

임대보증 가입 시 시세*를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식 개선 추진합니다.

 

 

 

Ⅲ. 공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인

`24년 건설형 공공주택 공급(인허가)은 당초 계획(12.5만호)을 상회하는 14만호 이상으로 확대하여 민간 위축 보완

 

공공주택은 민간참여 확대 등을 통해 올해 14만호 이상 공급합니다.

 

공공택지도 수도권 중심으로 신규택지 2만호를 추가 확보할 예정입니다.

 

 

 

Ⅳ. 안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복

주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고, 사업장별 재구조화‧정상화 등 지원

 

건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증 확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고,

PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도합니다.

 

지방 준공 후 미분양에 대한 세부담 완화와 함께 사업 추진에 어려움을 겪는 민간 사업장을

LH가 사업성 검토 후 정상화하는 등 공공 지원을 통해 민간 애로를 해소합니다.

 

구조조정 등에 대비하여, 대체시공사 풀 마련 등 신속한 공사 재개를 지원합니다.

 

아울러 입주지연 등 수분양자 불안해소를 위한 지원책과 대금체불 등

하도급사 피해를 최소화할 수 있는 지원책을 확대해 나갑니다.

 

건설투자 활성화를 위하여 국토부 집행관리대상 예산인 56조원(전년比 +5.5조)의 35.5%인

19.8조원을 ’24.1분기에 집중투자하며, 개량형 민자모델 구축,

정기적 민자사업 평가제 등으로 민자사업을 적극 추진합니다.

 

 

정부는 국민 수요에 맞는 도심공급 촉진과 공공물량 확대를 통해
국민 주거안정을 지원하고 건설산업의 활력도 도모해 나갈 계획이라고 했습니다.

 

 

 

 

 

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이상으로 정부에서 발표한 주택공급  확대 및 건설경기 보완방안에 대해 알아보았는데요.

 

 

재건축 규제 완화로 주택 공급 및 부동산 경기를 살리는 방안은 알겠으나,

 

 

해당 정책으로 무분별한 개발 및 재건축 추진 중 무산으로 인한 조합원들의 

 

 

피해가 발생할 수도 있을 것 같으니 잘 확인해봐야 할 것 같습니다~!