생활형숙박시설 준주택 인정 안돼... 1년 계도기간 후 벌금

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여·연착륙 유도

에 대한 내용인데요.

 

 

 

 

생활숙박시설 사용승인 통계 (지자체 자료취합본, ’23.8월 기준)

 

출처 : 국토부

 

 

10월 14일 기존 생활숙박시설→오피스텔 용도변경 특례 종료

 

국토교통부는 ’24년 말까지 생활숙박시설(이하 생숙) 숙박업 신고 계도기간을 부여하고,

이행강제금 처분을 유예할 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

이는 생숙을 숙박시설로 정상사용 하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는데

걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대기간,

생숙 관련 제도개선 논의에 필요한 기간 등을 종합 고려한 결정인데요.

 

 

생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경 시 2년간 한시 적용되던 특례는

추가연장 없이 10월 14일부로 종료됩니다.

 

이는 주차장·학교과밀등 인근 주민들의 역민원,

생숙을 숙박시설로 정상사용 중인 준법자와의 형평성을 고려한 것입니다.

 

 

생숙은 외국관광객 등 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설이나,

 

’17년 이후 부동산 경기 상승기에, 주택관련 규제(세제·청약·전매·대출 등)가 없는

주택대체 시설로 편법적으로 활용되며 공급이 확대되었습니다.

 

* 연도별 사용승인 받은 생숙 : (’15) 3,483실 → (’17) 9,730실 → (’20) 15,633실 → (’21) 18,799실

 

** 숙박업 미신고 4.9만실 중 투자목적 추정 객실(1 소유자 2실 이상 소유)은 3만실(61%),

30실 이상 소유 객실도 1.8만실(37%)

 

 

이에 국토부는 생숙이 본래의 숙박용도로 활용될 수 있도록 동 계도기간 동안

관련 부처들과 함께 시설ㆍ분양기준, 허가절차 등 생숙제도 전반의 발전방안을

우리나라의 여건변화와 세계 추세를 반영하여 적극적으로 검토할 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

아울러, 국토부는 지자체와 함께 숙박업 미신고 소유자를 대상으로

사용실태를 충분히 점검하는 한편, ’21년 관계 규정 개정 이후 건축허가ㆍ분양ㆍ사용승인 등을 한

신규생숙에 대해서는 의무 이행 여부* 등을 철저히 점검ㆍ관리해나갈 계획이라고 했습니다.

 

 

 

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생활숙박시설 관련 주요이슈 Q&A

 

준주택으로 인정해야 한다는 주장에 대한 국토부 입장은?

 

거주자의 안전, 숙박업으로 정상 사용 중인 준법소유자와의 형평성,

주거환경 등을 고려하였을 때 준주택 편입은 곤란

 

또한, 생숙은 주택ㆍ주거용 오피스텔에 비해 생활인프라(주차장, 학교 등) 기준과 건축기준이 완화되어 있고,

주거지역 입지도 불가하기에 주거용도로 사용하기에 부적합

 

준주택으로 인정되고 있는 오피스텔의 경우, 주거지역 입지가 가능하고,

공동주택 수준의 건축기준 적용, 주택과 세제도 유사

 

근생빌라‧농막 등 他주택전용 불법사례와 콘도 등 他숙박시설의 준주택 편입 요구 우려

 

 

 

주택, 오피스텔(준주택), 생활숙박시설 관련 세금 부과 등 기준 비교

구분	공동주택	오피스텔(준주택)	생활숙박시설
종부세	과세		배제
양도세중과	중과		배제
전매제한	투기과열지구, 조정대상지역 등에서 적용		없음
청약통장	필요	불필요	불필요
주차기준	세대당 1대		시설면적 200m2 당 1대
피난‧방화	복도폭 1.8m 이상		복도폭 1.5m 이상
	직통계단까지 피난거리 40m 이하		미규정
학교용지 분담금	부과		미부과
입지가능 용도지역	주거지역, 상업지역(주상복합 등 복합용도), 준공업지역	일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역	준주거지역‧상업지역 (조례로 정하는 경우에만), 준공업지역, 계획관리지역, 자연녹지지역 등 ※ 주거지역 입지 불가

 

 

생숙-오피스텔 간 건축기준 등이 상이하여

추가 특례 없이는 용도변경이 어려웠던 것 아닌지?

 

불법으로 전용 중인 모든 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경하는 것이 특례의 목적이 아니며,

상당수는 숙박업 용도로 활용 중

 

주거용도 전환은 피난ㆍ방화, 안전, 주차, 입지 기준을 충족한 경우에 한하여 가능하기에,

추가 완화를 통한 용도변경 유도는 곤란

 

계도기간 동안 주거용 오피스텔로 용도변경 시 오피스텔 건축기준 완화 적용

 

구 분	건축기준	내용
완화 기준	발코니	설치 제한 → 제한없음(단, 발코니 확장 불가)
	바닥난방	실별 전용면적 120m2 이하만 바닥난방 가능 → 제한없음
	전용출입구	다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 전용출입구 별도 설치 필요 → 제한없음
	전용면적 산정방식	안목치수로 산정 → 중심선치수로 산정
완화 불가기준	피난‧방화 등 안전기준	건축물이 오피스텔로 활용되기 위해서는 화재 예방 및 안전기준*이 필수적이기에 완화 불가 * 드렌처 설비기준, 복도폭 기준, 방화유리, 피난거리

 

용도변경을 위해선 기타 주거시설이 갖추어야 하는 주차장 기준 등을 갖추고, 지구단위계획에 부합하여야 함

 

 

이행강제금을 시세의 10%로 부과하면

매년 수천만원 가량의 이행강제금을 물게 되는지?

 

이행강제금은 매매가(시세)가 아닌 ｢지방세법｣에 따른 건축물 시가표준액*의 10%를 부과

 

* 건물신축 가격기준액에 용도·구조·위치·경과년도 등을 고려하여 별도산정

 

또한, 생계형 위반, 소유자 변경 등 사유에 따라선 이행강제금액 산출액에

최대 50% 감경(건축법 시행령 제115조의4)

 

 

< (예시) 산출방식별 이행강제금 비교(부산 해운대구, 위반면적 85m2 기준) >

기준지표	잘못된계산	올바른계산
기준금액	매매가 5.5억원	시가표준액 1억원
이행강제금(요율10%)	5천5백만원	1천만원

 

 

 

전국 생활숙박시설 현황 및 이행강제금 부과 절차

 

1. 생활숙박시설 현황(’23.8월 기준)

 

(기존 생숙)

’21년 12월 이전 사용승인 완료 약 96천 객실

 

- (숙박업 신고) 약 47천 객실(전체 사용승인된 생숙 중 49%)

 

- (숙박업 미신고*) 약 49천 객실(전체 사용승인된 생숙 중 51%)

 

(신규 생숙)

’21년 12월 이후 사용승인 및 건축중 약 90천 객실

 

 

 

<숙박업 미신고 소유규모별 현황>

 

(1인 1객실 소유) 19천 객실(사용승인된 숙박업 미신고 생숙의 39%)

 

(1인 2객실 이상 소유) 30천 객실*(사용승인된 숙박업 미신고 생숙의 61%)

 

* (2~29객실 소유) 12천 객실(24%) / (30객실 이상 소유) 18천 객실(37%)

 

(단위 : 천 실)

구분	기존생숙 전체객실	숙박업신고 객실	숙박업 미신고 객실
			합계	1객실	2~29객실	30객실 이상
전국	96	47	49	19	12	18

※ 지자체별 소유자, 사용현황, 신규 사용승인 객실 수 등 지속 취합 중

 

 

 

2. 이행강제금 부과 절차

 

출처 : 국토부

* 30일 이내 부과권자에게 이의 제기 (행정소송 또는 행정심판 제기)

* 체납시「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수

 

 

 

 

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이상으로 생숙이 준주택 인정이 안된다는 내용이었는데요.

 

혹시나 투자용이나 개발용으로 가지고 계신다면

 

이번 계도기간 때에 변경하시길 바랍니다.