'24.06 부동산 규제 완화(재개발 기준 완화 및 청약 제도 개선 등)

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

부동산 규제 완화 및 개선

에 대한 내용인데요.

 

신생아 및 신혼부부 전세대출 요건 완화

 

 

규제를 합리적으로 개선하여 국민 주거안정

 

Ⅰ. 주택사업 활성화

도심 주택사업이 원활히 추진될 수 있도록 사업성 개선, 절차 간소화 등

규제를 완화하고, 민간 임대리츠 및 대토보상 활성화로 주택공급 지원

 

 

1. 도심 주택사업 여건 개선

 

[ 재건축·재개발 ]

 

(정비계획 변경)

역세권 공공분양 뉴:홈 공급이 용이하도록 정비계획의

경미한 변경 사유*에 공공주택 공급계획 변경(뉴:홈 추가 공급 등) 추가

 

* 현재는 정비구역 면적 또는 용적률 10% 미만 조정 등 사유 존재

* 역세권에 용적률 완화(법적상한 1.2배) 시 일부를 뉴:홈으로 공급 가능(도시정비법 개정, ’24.1)

 

 

정비계획 변경 제도개선 전‧후 비교

 

(국공유지 동의)

정비사업 추진 과정에서 국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없을 경우 사업 동의로 간주

 

* 국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없을 경우

묵시적 동의로 간주하는 판례 법리를 법제화한 것으로

조합설립 요건 충족(재개발: 면적 1/2 이상 동의) 등에 발생하는 애로해소 가능

 

(전문조합관리인 선정)

조합 집행부 부재에 따른 사업지연 방지를 위해

지자체에서 전문조합관리인*을 선정할 수 있는 요건 완화**

 

* 조합임원 업무 대행을 위해 변호사‧회계사 등 정비사업 전문가 중 지자체가 선임

** (現) 6개월 이상 부재 시 선정 가능 → (改) 2개월 이상 부재 시 선정 가능

 

(정비업체 등록기준 완화)

정비사업 전문관리업(정비업체)에 신규․ 우수업체 진입이 용이하도록

업체 등록 시 필요인력의 요건 완화*

 

* (現) ’03년(도시정비법 제정) 이전부터 근무한 ‘기술인력’만 필요 인력으로 인정

(改) ’03년 이후 근무자도 경력‧실적‧교육이수 요건을 갖출 시 ‘기술인력’ 인정

 

 

[ 소규모 정비 ]

 

(사업시행구역 확대)

가로주택정비사업 추진 시 가로구역 내 잔여 부지가 발생하지 않도록

가로구역-사업시행구역 면적간 상한 일치

 

* (現) 가로구역 1.3만㎡이하, 사업시행구역 1만㎡이하 → (改) 모두 1.3만㎡ 이하

 

(접도요건 완화)

소규모재개발사업의 2면 접도요건을 일정 폭 이상 도로에

1면만 접해도 추진 가능토록 요건 완화

 

* (現) 2면 이상 접도[모든 도로 폭은 4m 이상 & 최소 한 곳은 6m 이상]
(改) 2면 접도요건에 추가로, 1면 이상 접도[도로 폭은 20m 이상]

 

 

[ 도심복합사업 ]

 

(리츠 활성화)

리츠 참여형 민간 도심복합사업의 경우 관리처분 계획을

수립하지 않아도 되는 부지확보 비율을 완화(100→75%)

 

* (現) 사업시행계획 인가 전에 부지 100% 확보 요건으로 사실상 충족 어려움
(改) 리츠가 사업시행자인 경우 부지 75% 이상 확보로 완화

 

(부담금 감면)

도심복합사업의 광역교통시설 부담금 감면을

일반 정비사업과 동일한 감면 수준으로 적용

 

* (現) 전체 연면적 대상, 50% 감면 부과

→ (改) 늘어난 연면적 대상, 75% 감면 부과

 

 

[ 건축·인허가 규제 합리화 ]

 

(지하층 주민공동시설 설치)

주거 용도가 아닌 주민공동시설은 공동 주택 등

주거용 건축물의 지하층에 설치할 수 있도록 개선

 

* (現) 침수 등 인명피해 예방을 위해 주거용 건축물 지하층에 주거 관련시설 설치 제한
(改) 피트니스센터‧독서실 등 주민공동시설(부속용도)은 예외적 설치 허용

 

(사업주체 변경 간소화)

경‧공매로 주택건설현장 내 토지와 건축물의 소유권을 이전받은 자는

별도 동의절차 없이 사업주체로 변경 허용

 

* (現) 종전 사업주체의 명의변경 동의서 필요 → (改) 소유권 확보 증명서류로 갈음

 

 

2. 민간임대리츠 규제 완화

 

민간임대리츠 공사비 조정 기준 합리화

 

공공지원민간임대리츠 사업장의 원활한 공사 진행을 위해

물가조정 으로 인한 공사비 증액기준 개선 및 착공후 공사비 조정 한시 허용

 

* (건설형) 민간제안, LH택지공모 / (매입형) 정비사업 연계형

 

구분	현행	개선
건설형	증액 공사비에서 ‘사업경과기간’과 통상변동분(年 3%)을 곱한 비율 만큼 차감	‘사업경과기간’에서 문화재 발견 등 사업자 귀책이 없는 기간 제외
매입형	증액 공사비를 고려한 매입가격에서 ‘추가할인율 (약 2% 수준)’ 만큼 차감	‘추가할인율’ 폐지

 

 

‣ (신규 사업장) 추가 출‧융자없이 공사비 증액을 위한 예비비 편성

 

‣ (기존 사업장) PF 조정위원회를 통해 공사비 조정을 지원

 

지분 양도 시 승계인 요건 완화

 

신용평가등급 요건을 만족하기 어려운 신규 리츠‧펀드도

임대리츠 지분 양수가 가능토록 필요조건 충족시 신용평가등급 요건 적용 제외

 

* (現) 양수인의 신용평가등급이 ‘양도인’ 이상이거나 ‘A-’ 이상인 경우 지분양수 가능
(改) 필요조건 충족시 신용평가등급 요건 적용 제외

 

[필요조건] ➀ 임대리츠의 보유주식을 50% 이하로 매각하고, ➁ 간접투자기구
(리츠·펀드 등)를 구성하면서 ➂ 공적자금 등이 일정지분 이상인 경우

 

 

참여 가능한 시공사 실적요건 완화

 

공공지원민간임대사업에 보다 많은 시공사가 참여할 수 있도록

주택 건설 실적요건 완화(현행 시공사의 신용평가등급 요건은 유지)

구 분	현 행	개 선
필수요건	신용평가등급 BB+ 이상
선택요건 (1개 충족 필요)	시공능력평가순위 500위 이내
	최근 3년간 주택건설실적이 300세대 이상	최근 5년간 주택건설실적이 300세대 이상

 

 

3. 대토보상 활성화

 

토지에 대한 대토보상을 주택 분양권으로까지 확대

평면적인 토지를 보상하는 대토보상 → 입체적으로 확대하여

보상권자가 주택 분양권으로도 보상받을 수 있도록 선택권 확대

 

* (現) 보상 방식으로 현금보상, 채권보상, 대토보상(토지) 존재
(改) 대토보상 방식에 토지 외 주택 분양권 보상도 추가

 

* 주택 분양권은 기관추천 특별공급 물량 범위 내에서 공급

 

他 사업장 토지로까지 대토보상 허용

당해 지역으로만 제한되어 있는 대토부지를 동일 사업시행자의

他 사업지역 미분양 물량으로도 보상 가능토록 허용

 

대토보상 토지 전매제한 완화 

대토보상 토지의 전매제한 규제로 인해 토지 보상권자의 자금이

장기간 동결되는 것을 완화하기 위해 전매제한 종료시점 단축

 

* 다만, 공공주택특별법과 동일하게 전매 횟수를 1회로 제한하여 투기 유발 최소화

 

 

 

Ⅱ. 국민 주거불편 해소

변화된 시장 상황과 주거환경 여건에 맞게 청약 및 공공주택 운영 방식 등

제도를 합리적으로 개선하여 국민주거 안정에 기여

 

1. 청약 제도 합리화

 

주택청약종합저축통장 전환 허용

 

민영‧공공주택 하나만 청약 가능했던 종전 입주자저축(청약예‧부금 등)을

모든주택 유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축으로 전환 허용

 

* 통장 가입자가 종전 통장을 해지함과 동시에

신규 주택청약종합저축통장으로 재가입 조건

 

- 전환 시 종전 통장의 기존 납입 실적*들은 그대로 인정하고,

청약 기회가 확대되는 유형은 신규 납입분부터 실적 인정

 

* (청약예‧부금) 민영주택 청약을 위한 ‘통장가입기간’
(청약저축) 공공주택 청약을 위한 ‘납입횟수’ 및 ‘월납입 인정금액’

 

 

청약통장별 청약 가능유형 및 관리주체

구 분	종전 청약통장			주택청약종합저축
	청약부금	청약예금	청약저축
청약유형	민영주택(85㎡이하)	민영주택	공공주택	모든 주택(민영+공공)
관리주체	시중은행	시중은행	주택도시기금	주택도시기금

 

청약통장 월납입금(저축총액) 인정한도 상향

 

’83년부터 유지 중인 청약통장 월납입금 10만원 인정한도를 그간 가구소득 상승,

소득공제 한도 등을 고려해 월 25만원으로 상향

 

* 현재 청약통장에 10만원을 초과 입금한 경우에도 공공분양 청약 인센티브 등에

활용되는 월납입금으로는 10만원까지만 인정

 

저출생‧고령화 지자체 특별공급 신설 

 

지자체가 지역사회의 저출생‧고령화 대응 목적으로 특별공급 물량 배정이

가능토록 조정(지자체 기관추천 특별공급 항목에 추가*)

 

* (現) ① 지역경제 활성화 및 경쟁력, ② 외국인 투자 촉진, ③ 전통문화 보존‧관리
(改) 저출생 및 고령사회 대응 항목 추가

 

** 기관추천 특별공급은 전체 분양물량의 10% 이내이나

시‧도지사 승인시 10% 초과도 가능

 

 

 

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이상으로 '24.06 부동산 규제 완화에 대해 알아봤는데요.

 

 

추가적으로 규제 완화가 또 이루어진다고 하니

 

 

발표가 나오면 바로 업데이트 하도록 하겠습니당~!