주택공급 확대방안 총 정리!(수도권 42.7만호 공급 등)

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

주거안정을 위한 주택공급 확대방안 정리

에 대한 내용인데요.

 

주택공급 확대방안 총 정리

 

 

우량주택 공급을 확대하고 국민 주거안정을 실현

 

국토부에서 크게 5가지 추진 방향을 발표하였는데요.

 

내용은 다음과 같습니다.

추진 방향	도심 내 아파트 공급 획기적 확대	빌라 등 非아파트 시장 정상화
세부 과제	▲ 정비사업 속도 제고 및 부담 경감 ⦁ 특례법 제정으로 사업기간 단축 ⦁ 공공지원을 통한 불확실성 해소 ⦁ 용적률, 세제, 금융, 보증 지원으로 사업 중단 최소화 및 사업성 강화 ⦁ 재건축 부담금 폐지 추진 ▲ 노후계획도시 정비 본격 추진	▲ 공공 신축매입 2년간 11만호+ɑ 공급(서울 무제한 매입) ▲ 5만호 분양전환형 신축매입 공급 ▲ 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 맞춤형 세제·청약 등 지원 ▲ 뉴:빌리지 선도사업 선정 ▲ 기축임대주택 1.6만호 추가 공급
추진 방향	수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여	서울·수도권 신규택지 발표 등	주택공급 여건 개선
세부 과제	▲ 22조원 미분양 매입확약 제공(3.6만호) ▲ 後분양 조건부 공공택지 先분양 허용 ▲ 수도권 공공택지 지구지정 조기화	▲ 서울 포함 수도권 신규택지 후보지 8만호 발표 ▲ 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급	▲ PF대출 보증 35조원 공급 ▲ 인허가 관리 등  장애요인 해소 ▲ CR리츠 활성화 등 지방 미분양 해소

 

 

그럼 아래에서 항목별 세부적으로 알아보겠습니다.

 

 

 

Ⅰ. 도심 내 아파트 공급 획기적 확대

1. 정비사업 속도 제고 및 부담 경감

 

절차 간소화를 통한 사업 속도 제고

 

(계획 통합처리)

사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을

통합 처리할 수 있도록 허용하여 정비사업 기간을 단축

 

기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시

분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화*

 

* (例) 정비계획 수립 시에는 대표 유형의 분담금만 산정하고,

조합 설립 시 세대별로 산정

 

조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과

관리처분계획의 동시 수립을 허용하고, 행정청도 일괄 인가

 

 

정비사업 계획 간 통합처리 방안

정비사업 계획 간 통합처리 방안

 

 

(절차 간소화)

사업 단계별로 복잡한 절차를 개선하여 속도 제고

 

 (조합설립)

재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고,

조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대*

 

* (현재) 추진위 구성 동의만 간주

→ (개선) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주

 

지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고,

총회 시 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용

 

(사업시행)

통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대*하고,

사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용

 

(확대대상)

통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등

 

(관리처분)

인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청* 허용,

토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)

 

* (현재) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (개선) 조합도 미리 직접 신청 가능

 

(이주·착공)

관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고,

이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축

 

(인허가 지원)

인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른

지연 방지를 위해 지자체(광역)의 합동조정회의 신설

 

합동조정회의 이후에도 협의 지연 시, 국토부가 직접 조정

 

 

공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소

 

(공공관리 강화)

사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계 구축

 

(정상화 지원)

임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고*하도록 하고,

해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등) 지원

 

(공사비 관리)

도급계약 체결, 증액요청(例: 10%) 발생 시 내역 및 사유 등을

지자체에 제출, 부동산원 공사비 검증과 연계 검토

 

(공공관리인 신설)

조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무* 대행, 조합 운영 컨설팅 등을

제공하는 공공관리인(지자체 선임) 도입

 

* 공공기관(부동산원 등)의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행

 

(분쟁 신속조정)

일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시

현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가* 파견을 의무화

 

(검증체계 강화)

빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭)｢공사비 검증 지원단｣을

부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대

 

분쟁 빈도가 높은 마감재 종류·수준·비용 등은 입찰참여 시부터

건설사가 상세히 제시토록 하여, 공사비 증액 검증 실효성 제고

 

 

세제·금융 지원 강화

 

(초기자금 지원)

초기사업비* 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고,

수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토

 

* 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등

 

(공적보증 강화)

정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)

 

(설계·계획비등)

사업면적 등에 따라 최대 보증한도 확대(50→60억)

 

(본사업비)

사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우,

추가 보증 실시(총사업비 60% 이내)

 

* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증

 

-정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록, 시공사별 대출 보증한도 상향

(정비사업 리스크 가중치 축소(125→예시75%)로, 신규보증 확대)

 

(주택연금 활용)

주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대

 

 

주택연금 제도 개선(안)

구분	개별인출 목적 확대	개별인출 금액 확대
현행	‣ 교육비, 의료비 등으로 개별인출 가능	‣ 연금한도 50%까지 개별인출 가능
개선	‣ 분담금 납부목적의 개별인출도 허용   (재건축·재개발 사업 모두)	‣ 분담금 납부목적은 개별인출 한도를 50→70%로 확대

 

(취득세 감면)

재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선

 

규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에

지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면

 

 

도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화

 

(용적률)

정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용*

 

* 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외

 

용적률 추가 허용(안)

구분	역세권 정비사업	일반 정비사업
현행	‣ 법적상한의 1.2배까지 추가 허용  (예: 3종 주거지역 → 360%)	‣ 법적상한까지 추가 허용  (예: 3종 주거지역 → 300%)
개선	‣ 법적상한의 1.3배까지 추가 허용  (예: 3종 주거지역 → 390%)	‣ 법적상한의 1.1배까지 추가 허용  (예: 3종 주거지역 → 330%)

 

 

(건축규제)

유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*,

공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선

 

* 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의 거쳐 법적 최소기준까지 완화 허용

** 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡→10만㎡ 상향

 

재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록
전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지

 

* 현행 85㎡이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상

 

(재건축부담금 폐지)

주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담,

주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진

 

 

2. 1기 신도시 등 노후계획도시 정비

 

금년 11월 2.6만호+ɑ 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고,

’25년 이후 선정 물량도 정비계획 신속 수립 등 순차 정비

 

 ’26년 최초 인허가 → ’29년까지 인허가 8.8만호, 착공 4.6만호 추진

 

* ’35년까지 1기 신도시 정비를 통해 수도권에 총 10만호 이상 추가공급 기반 마련

 

 

 

Ⅱ. 빌라 등 非아파트 시장 정상화

1. 공공 신축매입 공급 확대

서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 공공주택을
전월세로 무제한 공급하고, 세제·대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고

 

 

2. 분양전환형 신축매입 신규 도입

최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여

’26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급

 

공공 신축매입 11만호 중 최소 5만호를 분양전환형 신축매입으로 공급

 

 

3. 非아파트 시장기반 정상화

 

(건설사업자) 소규모 건설사업자 취득세 중과 완화

주택신축판매업자*가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시

중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화

 

* 주택신축판매업자는 세법 상 사업자로 20세대 미만의 주택 건설·공급 가능
(20세대 이상 주택을 건설하기 위해서는 주택법에 따른 주택건설사업 등록 필요)

 

 

주택신축판매업자 취득세 중과배제 요건 완화(안)

기준	현행	개선
대상	멸실 후 신축을 목적으로 구입한 주택
요건	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 매각	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 +5년 내 매각
세율	취득세 중과(12%) 않고 일반세율(1~3%) 적용

 

 

(등록임대사업자) 세제혜택 일몰 연장 및 대상·범위 확대

 

(단기 등록임대 도입)

1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)

* 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 시 1세대1주택 특례 적용

 

(일몰연장)

임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한
취득세·재산세 감면* 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)

 

 (대상확대)

등록임대 유형으로 신설(‘23.9)된 임대형기숙사(공유주택)를

취득세‧재산세 감면 대상에 신규로 포함

 

 

(임대인) 임대수요 정상화

신축 소형주택*을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시

주택수 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대(준공·취득일 기준, 現 ~’25.12월)

 

 

(실수요자) 주거사다리 역할 회복

 

(생애최초 혜택)

생애 최초로 소형주택*을 구입한 자는 취득세 감면한도 확대

(現 200만원 → 改 300만원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)

 

* 전용 60㎡ 이하 / 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하 / 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택

 

※ 소형주택이 아닌 경우(12억원 이하) 감면한도 200만원 유지

 

(청약기준 완화)

빌라 등 非아파트* 구입자가 청약에서 불이익이
없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대**

 

* 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형 생활주택

 

** (現) 면적: 60㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하
(改) 면적: 85㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 5억원, 지방 3억원 이하

 

 

4. 뉴:빌리지 사업 본격 추진

 

노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고,

주택 정비를 위한 정책지원 병행 → ’29년까지 주택 5만호 공급 추진

 

 

5. 非아파트 공공임대 추가 공급

 

신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세사기로부터 안전하고

임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1.6만호 추가 공급

 

 

 

Ⅲ. 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여

공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게는 미분양 매입확약을 제공하고,

후분양 공공택지의 선분양도 허용하여 착공 및 분양 일정 조기화추진

 

 

 

Ⅳ. 서울·수도권 신규택지 발표 및 물량 확대

서울 및 서울 인근 신규택지 후보지8만호 발표 및

공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급

 

 

 

Ⅴ. 주택공급 여건 개선

1. 공급규제 혁파 및 정책 지원 강화

 

 PF 보증 확대 등 유동성 지원

정상사업장의 원활한 자금 조달을 위해 PF대출

보증 공급 규모를 당초 대비 5조원 추가 확대(30→ 35조원)

 

* (現) HUG 17조원, 주금공 13조원 →

(改) HUG 20조원, 주금공 15조원

 

 

주택건설 장애요인 해소

 

(PF조정위 강화)

PF조정위원회의 조정 대상사업을 사업자 요청에 따라

필요시 민간 개발사업까지 확대(現 민·관 공동시행자 등 限)

 

 

 주택공급 규제 완화

 

(면적제한)

수요가 많은 중소형평형 도시형생활주택이 공급될 수 있도록

현행 건축면적 제한 완화(60→85㎡ 이하)

 

(인수가격)

소규모정비사업 등 용적률 완화에 따라 건설해야 하는

임대주택 인수가격 상향(표준건축비→기본형건축비 80%)

 

* 조합은 완화 용적률의 50%를 공공임대주택으로 공공(지자체‧공기업)에 매각 의무

 

(용도지역)

노후·저층주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택
정비사업 관리지역 내 용도지역을 최대 준주거까지 상향 허용

 

* (現) 관리지역 내 일반주거지역에 한해 1단계만 상향 가능
(改) 일반주거지역‧전용주거지역 모두 2단계 이상, 최대 준주거까지 상향 허용

 

 

2. 지방 미분양 해소

 

지방 미분양 CR리츠 본격 도입(9월 중 출시)

 

(개요)

시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가

지방 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소

 

미분양 CR 리츠 구조 예시

 

(지원내용)

CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록

취득세ㆍ종부세 세제지원

 

CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록

HUG 모기지 보증 가입 허용

 

* 모기지 보증 가입 시 전세보증금반환보증도 의무 가입하여 임차인 보호 지원

 

(추진과제)

9월 중 미분양 CR리츠 출시 → 지방 미분양 본격 해소

 

리츠 신속 등록을 지원하고, 모기지 보증 심사 절차 중 리츠 신용평가 및

미분양 주택 감정평가는 보증 신청 前이라도 우선 진행

 

- 리츠가 주택 소유권을 확보하는 즉시 담보 신탁 등 후속 절차를
진행하여 총 심사 소요기간을 2주 이내로 단축

 

CR 리츠 등록 및 모기지 보증 절차

 

 

지방 준공전 미분양 PF 보증 지원 확대

지방 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증한도 한시 확대*

 

* (現) 전용면적 85㎡ 이하는 분양가의 70% 지원, 85㎡ 초과는 분양가의 60% 지원
(改) 전용면적 구분없이 최대 70% 지원(~‘25.12월)

 

시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 한시 확대*

 

* (現) HUG 신용등급 BBB- 이상 3천억원, CC 이상 2천억원
(改) HUG 신용등급 BBB- 이상 5천억원, CC 이상 3천억원(~‘25.12월)

 

 

➌ 지방 준공후 미분양에 대한 세 부담 경감

 

(사업자)

지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용* 시

주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면

 

* ’24.1~’25.12월 준공된 취득가액 3억원 이하,

전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서,

’25.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25% + 조례 25%)

 

(구입자)

기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 미분양 주택*을
최초로 구입 시 1세대 1주택 특례**(양도세·종부세) 적용

 

* ’24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택

** 양도세 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 12억원 기본공제 등

 

 

 

---

 

 

 

이상으로 주택공급 확대방안 총 정리에 대해 알아봤는데요.

 

 

이번 주택공급 확대 사업의 주요 핵심은 부동산 시행자와 건설사에게 있는 것 같습니다.

 

 

또한, 주거 구입자에게도 혜택이 있으니 잘 확인해보신 후

 

 

세제 혜택을 받으시면 좋을 것 같습니다~!

 

 

그나저나 양도 많지만 어려운 내용도 많네요 ㅎㅎ..