[대체주택 비과세] 재개발, 재건축 대체주택 적용 및 비과세 요건

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

재개발/재건축 주택의 공사기간 중 취득한 대체주택 양도 시 비과세 요건

 

에 대한 내용인데요.

 

 

 

재개발이나 재건축이 진행 중인 주택을 소유한 자가 그 주택이 멸실되고

공사가 시작되면 공사기간 중 거주할 목적으로 대체주택을 구입해서 거주하다가

추후 재개발/재건축 주택이 준공되면 대체주택을 팔고

준공된 신축주택으로 이사가는 경우가 많습니다.

 

위의 경우 대체주택을 팔 때 무조건 양도세가 비과세가 되는건 아닌데요!

 

 

 

자 그럼 먼저 대체주택이 뭔지 개념부터 알아보겠습니다.

 

 

대체주택이란?

소득세법 시행령 제156조의2 제5항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 주택재개발사업, 주택재건축사업 

또는 소규모 재건축사업의 시행기간 동안 거주하는 다른 주택을 말합니다.

 

 

대체주택의 양도 시 비과세 적용을 받기 위해서는

아래와 같이 일정 요건을 갖추면 가능합니다~!

 

 

< CASE 1 >

정비사업지 보유 후 거주를 위한 주택 취득

 

 

1) 취득시기

 

​대체주택은 재개발(재건축, 소규모재건축) 주택의 사업시행인가 후 취득해야 합니다.

​

세법개정안에 따르면 2022년 이후부터는 빈집 및소규모주택정비법에 따른

가로주택 및 자율주택, 소규모재개발 등이 진행 중인 주택의

공사기간 중 거주 목적으로 취득한 주택에 대해서도 대체주택 비과세가 적용됩니다.

 

 

2) 거주기간

 

사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 합니다.

 

 다만, 1년을 계속해서 거주해야 한다는 규정은 없으므로 거주기간을 모두 합쳐 1년 이상이면 됩니다.

 

 

3) 양도시기

 

대체주택은 재개발(재건축) 신축주택이 준공되기 전에 양도하거나,

신축주택 준공일로부터 2년 이내에 양도해야 합니다.

 

※ 재건축으로 새로 지어진 집이 완공된 후

3년 이내에 가구원 전원이 해당 주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하는 조건도 있습니다.

다만 취학과 근무상 형편, 질병 등으로 가구원 일부가 이사하지 않더라도 비과세는 적용된다.

 

 

 

< CASE 2 >

정비사업지에 입주를 위한 취득

 

대체주택 양도세 비과세 요건과 관련해 쟁점은

사업시행인가일 현재 재건축·재개발 대상 주택 1채만 소유하고 있어야 하는지 여부인데요.

당초 국세청은 사업시행인가 당시 재건축 대상 A주택과 다른 B주택 2채를 보유한 상태에서

B주택을 팔고 대체주택(C주택)을 구입한 경우

대체주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않는다고 판단했습니다.

 

대체주택 구입 전 B주택을 팔아 1가구1주택자가 됐더라도

사업시행인가 당시엔 1가구2주택자였다는 이유에서인데요.

 

재산세과-2189 , 2008.08.12

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 함)을 취득한 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 경우에는 
당해 규정이 적용되지 아니합니다.

 

하지만 소득세법에선 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득해야 한다고만 규정하고 있을 뿐입니다.

 

사업시행인가일 현재 2주택자일 경우 양도세 비과세 대상이 아니라는 문구는 없는 것인데요.

 

전문가들은 조세법률주의에 따라 사업시행인가 당시 2주택자였더라도

1주택을 처분한 뒤 대체주택을 매입했다면 비과세를 적용받을 수 있다고 설명하고 있습니다.

지난해 11월 조세심판원도 이 같은 해석을 내놨습니다. (조심-2021서 5174, 2022.11.07)

 

대체주택을 취득할 때만 1주택자이면 되고 사업시행인가 당시에는 2주택자여도 된다는 것입니다.

 

이처럼 대체주택 양도 시 비과세 기준에 대한 해석이 까다롭고

요건 자체도 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다!

 

 

 

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이상으로 재개발, 재건축 시 대체주택 적용 및 비과세 요건에 대해

 

알아보았는데요.

 

실거주 및 투자를 하실 때에 잘 확인하셔서

 

추가로 세금을 안내는 방향으로 주택 보유 및 매도를 하시면 좋을 것 같습니다~!