정비구역 내 노후도 60% 이상 ➡ 재개발 가능(&오피스텔 발코니 허용)

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

재개발 노후도 요건 완화 등 규제 개선

에 대한 내용인데요.

 

 

 

재개발 노후도 요건 완화

 

 

 

11개 법령‧행정규칙 모두 단축 입법‧행정예고

 

국토교통부는 ｢주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10)｣ 후속으로,

위축된 주택공급을 정상화하고 다양한 유형의 주택공급을 활성화 하기 위한

11개 법령․행정규칙을 1월 31일부터 입법‧행정예고합니다.

 

 

이번 하위법령‧행정규칙 개정을 통해 재개발․소규모정비 사업의 노후도 요건 등

규제가 완화되면서 주민이 자유롭게 사업을 추진할 기회가 늘어나

도심 내 주택 공급이 활성화되는데 큰 도움이 될 전망입니다.

 

 

아울러, 공급규제 개선과 함께 주택임대관리업체의 의무 강화(분기별 임대차계약 제출 의무화 등) 등을 통해

전세사기 예방체계를 강화하고 임차인의 안정적인 주거환경 조성을 위한 제도개선도 병행할 계획입니다.

 

 

 

1.10 공급대책 관련 입법․행정예고 주요내용

 

1. ｢도시정비법 시행령｣ : 정비사업 규제 개선

 

「도시정비법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 재개발 사업은 노후도 요건을 2/3 이상 충족해야 하고,

입안 요건 미부합 지역은 입안대상지 면적의 10%까지만 편입을 허용하는 한편,

 

주거환경개선·재개발 사업에서 공유토지의 경우 공유자 전체가 동의해야 토지에 대한 동의를 인정하고 있어,

사업추진에 어려움이 있었습니다.

 

 

개정안은 재개발 노후도 요건을 60%(재정비촉진지구 50%)로 완화하고,

입안 요건 미부합 지역도 입안대상지 면적의 20%까지 포함하는 한편,

 

주거환경개선·재개발 사업에서 공유토지의 경우 공유자 4분의 3 동의 로도

공유토지에 대한 동의를 인정할 수 있도록 개선합니다.

 

이를 통해 정비사업이 국민의 자유로운 선택권에 따라 본격화됨으로써

도심 내 주택공급이 활성화될 수 있는 것으로 기대된다.

 

 

 

2. ｢소규모주택정비법 시행령｣ : 사업추진 요건 완화

 

「소규모주택정비법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재는 소규모주택정비사업은 노후도 요건을 2/3 이상 충족해야 하고,

가로주택정비사업은 폭이 4m 이상(사업면적 1~4만㎡일 경우 6m 이상)인 도로가

사업구역을 통과할 경우 사업 추진이 불가합니다.

 

이로 인해 사업 대상지가 제한되고, 가로주택정비사업 경우에는

도로 인접부지 활용성이 낮아지는 등 원활한 사업 추진에 애로가 있었습니다.

 

개정안은 사업구역 노후도 요건을 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50% 이상)으로 완화하는 한편,

소규모주택정비 관리지역 경우에는 사업구역 내 폭 4m 이상인 도로가 사업구역을 통과하여도

가로주택정비사업을 추진 가능토록 개선합니다.

 

이를 통해 사업대상지가 늘어나고, 도로 인접부지의 활용여건이 높아지는 등

소규모 정비사업이 활성화될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

3. ｢주택법 시행령｣ : 도시형생활주택 방 제한 폐지

 

「주택법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 도시형 생활주택 중 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하)은 방 설치가 제한되어,

청년층이 선호하는 다양한 유형의 주택공급에 한계가 있었습니다.

 

 전용면적 30㎡ 미만인 경우 원룸형으로만 구성하고, 30㎡ 이상 60㎡ 이하인 경우

전체 세대의 절반 이하까지만 침실 3개까지 설치할 수 있도록 하여,

나머지 절반은 원룸형으로 구성해야만 하는 상황입니다.

 

개정안은 도시형 생활주택 중 소형 주택에 대한 방 설치 제한 규제를 폐지하여,

전용면적에 관계 없이 다양한 공간구성을 허용합니다.

 

전용면적 30㎡ 미만이어도 주방과 거실을 분리하는 1.5룸이나 투룸으로 구성할 수 있도록 하고,

60㎡ 이하인 모든 세대에 방을 설치하는 것 등이 가능해집니다.

 

이를 통해 도심 내 다양한 공간구성을 갖춘 도시형 생활주택 공급을 활성화하여

1∼2인 가구의 주거안정에 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

4. ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ : 도생주 주차장 기준 완화

 

「주택건설기준 등에 관한 규정」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 도시형 생활주택은 일반 공동주택 대비 주차장 기준을 완화(세대당 0.7→0.6대)하고,

공유차량 주차면수 20% 확보 시 0.4대까지 완화 적용하고 있으나,

공유차량 주차장 설치에 따른 완화 효과가 크지 않고,

다세대･연립주택에는 해당 완화규정이 적용되지 않는 문제가 있었습니다.

 

개정안은 도시형 생활주택에 공유차량 전용 주차장을 설치할 경우

전용 주차면수 1개 당 일반차량 주차면수 3.5개를 설치한 것으로 보도록 하여

완화 실효성을 높이고 모든 도시형 생활주택으로 확대 적용합니다.

 

이를 통해 소형 주택의 경우 공유차량 주차장 50% 확보 시

세대당 주차대수가 0.26대로 절반 이상 완화되는 만큼,

 

도심 내 주차장 설치가 어려운 소규모 부지에도 도시형 생활주택이 원활히 공급될 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

5. ｢국토계획법 시행령｣ : 입지규제 및 임대주택 용적률 완화

 

「국토계획법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 중심상업지역*에서 주택은 주거 외 업무, 상업 등 다른 용도가
복합된 건물에 한해서만 건축할 수 있으며,

 

* 국토계획법상 용도지역의 하나로 해당 도시의 상업·업무기능의 중심지로

도시 내 모든 지역으로부터 접근이 용이하고, 대중교통수단의 이용이 편리한 지역을 지정

 

공공임대주택과 공공지원 민간임대주택의 경우 지자체가 조례로 규정한 용적률 기준으로

최대 1.2배까지로 완화가 제한됩니다.

 

개정안은 도시형 생활주택은 중심상업지역에서 주택 단일건물로도 입지를 허용하고,

공공임대주택과 민간지원 임대주택에 적용되는

용적률 완화 범위를 용도지역별 최대한도까지 확대합니다.

 

이를 통해 도심 내 도시형 생활주택 및 임대주택를 공급할 수 있는

여건이 개선되어 공급이 활성화 될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

6-1. ｢공공주택특별법 시행령｣ : 매입임대주택 주차장 기준 완화

 

「공공주택특별법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 전용면적 30㎡ 미만 신축매입약정 주택은 주차장 기준을 완화(세대당 0.5→0.3대)할 수 있으나,

일부 지자체는 적용하지 않는 문제가 있었습니다.

 

개정안은 역세권 1㎞ 이내 건설되는 등 공공주택사업자가 별도 요건을 정하는

신축매입약정 주택(30㎡ 미만)은 0.3대를 의무 적용합니다.

 

또한, 도시형 생활주택으로 건설되는 신축매입약정 주택(30㎡ 미만)에 공유차량 전용 주차장을 설치할 경우

해당 전용주차면수 1개당 일반차량 주차면수 3.5개를 설치한 것으로 보아,

공유차량 주차장 50% 확보 시 세대 당 주차대수가 대폭 완화(0.3→0.13대)되는 효과가 있습니다.

 

이를 통해 역세권 인근 주차장 설치가 어려운 소규모 부지에도 청년 등

1인 가구 맞춤형 매입임대주택 공급이 활성화될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

6-2. ｢공공주택특별법 시행령｣ : 신도시 사업 재원 다각화

 

「공공주택특별법 시행령」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 ｢공공주택 특별법 시행령｣은 주택공사 이외 공공주택 사업에 참여할 수 있는 공공기관으로

공무원연금공단, 한국자산관리공사 등 7개 기관만 규정하고 있어,

다양한 기관 참여에 한계가 있었습니다.

 

개정안은 공공주택 사업을 추진할 수 있는 기관으로 국민연금공단, 한국주택금융공사 등을 추가하여,

신도시 사업에 참여할 수 있도록 합니다.

 

이를 통해 신도시 사업 재원을 다각화하여 신도시 조성 속도를 높이고,

주택 공급에도 긍정적 기여를 할 것으로 기대됩니다.

 

 

 

7.8. ｢민간임대주택특별법 시행령‧시행규칙｣ : 임대관리업체 의무 강화

 

「민간임대주택특별법 시행령·시행규칙」일부개정령안 입법예고를 ’24.1.31.부터 2.29.까지 29일간 실시합니다.

 

현재 자기관리형 주택임대관리업으로 등록하기 위한 자본금 요건이 유사 업종에 비해 낮은 수준이고,

임대인·임차인은 임대관리업체의 보증가입 여부를 확인하기 위한 정보가 부족합니다.

 

 또한 자기관리형 임대관리업체의 지자체 신고항목이 세분화 되지 않고,

현재 제출하는 서류로는 지자체가 비정상계약을 단속하는 등 관리가 어려운 상황입니다.

 

개정안은 자기관리형 주택임대관리업의 등록을 위한 자본금 요건을 1.5억원에서 2억원으로 상향 조정하고,

업체의 보증가입 여부를 안심 전세앱을 통해서도 확인할 수 있도록 합니다.

 

자기관리형 주택임대관리업체의 분기별 현황신고 항목도 임대인, 주택별로 구분하여 기재하도록 하고,

현황신고 시 제출하는 서류에 임대차계약서를 포함토록 하는 등 서류 목록을

구체적으로 나열하여 지자체의 관리가 강화될 수 있도록 합니다.

 

이를 통해 주택임대관리업체에 의한 전세사기 발생을 방지해

임차인 피해를 예방할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

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[ 행정예고 사항 ]

 

➊ ｢오피스텔 건축기준｣ : 오피스텔 발코니 설치 허용

 

「오피스텔 건축기준」일부 개정안 행정예고를 ’24.1.31.부터 2.13.까지 13일간 실시합니다.

 

지금까지 오피스텔은 내․외부의 완충공간인 발코니 설치가 금지되어

청년층이 원하는 주거여건을 조성하는데 한계가 있었습니다.

 

개정안은 그간 오피스텔에 발코니 설치를 금지하였던 규제를 폐지하여, 발코니 설치를 허용합니다.

 

이를 통해 주거용 오피스텔의 주거 여건이 보다 쾌적해짐에 따라 수요도 증가하게 되어

공급이 촉진될 것으로 보입니다.

 

 

➋ ｢피해주택 매입업무 처리지침｣ : 피해주택 협의 매수

 

「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입업무처리지침」일부 개정안 행정예고를

’24.1.31.부터 2.13.까지 13일간 실시합니다.

 

현재 시행 중인 경·공매 매입(우선매수권 양도)은 경·공매 진행에 장기간 (1~2년)이 소요되어

임차인들의 신속한 구제가 어려운 상황입니다.

 

개정안은 임차인 외 다른 채권자가 없는 경우 공공주택사업자가

피해주택을 감정가로 협의매수할 수 있도록 합니다.

 

이를 통해 임차인의 보증금 반환을 조기화하고 반환금액도 확대할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

➌ ｢공공주택 업무처리지침｣ : 보상절차 조기착수 의무화

 

「공공주택 업무처리지침」일부 개정안 행정예고를 ’24.1.31.부터 2.13.까지 13일간 실시합니다.

 

현재 공공주택지구를 지정·고시할 때 「토지보상법」상 사업인정 고시가 의제되어

보상절차에 착수할 수 있으나, 착수시기 등에 대한 규정이 없어 사업시행자 여건에 따라

일부 지구에서 보상절차가 지연되고 그 기간 동안 사유재산권이 제한됨에 따른

주민 불편이 우려되는 상황입니다.

 

개정안은 공공주택지구 지정·고시 후 사업시행자가 토지 및 지장물 조서 작성을 위한 현장조사를

120일 이내 착수하도록 의무화하고, 현장조사 착수 전에 공공주택지구 지정권자에게

보상업무 추진계획을 보고하도록 개선합니다.

 

이를 통해 공공주택지구 보상절차 착수시기가 앞당겨짐으로써 택지 공급속도가 빨라지고

주민 불편이 해소될 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 

 

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이상으로 재개발 및 오피스텔 규제 완화에 대한 내용을 알아보았는데요.

 

 

이번 제도 개선을 통해 내집마련 및 자취를 하는 청년들에게 

 

 

좋은 소식이면 좋겠습니다~!