전세사기 특별법, 법안소위 통과... 최우선변제금 10년 무이자대출

안녕하세요 :)

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로 전세사기 특별법이 국회 법안소위 통과했는데요.

 

오늘 25일 국회 본회의에서 의결될 전망입니다.

 

 

22일 의결된 위원회 대안에 포함된 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

 

1. 지원대상 확대

 

가. 대상주택의 면적 요건 삭제 및 보증금 요건 완화

당초 임차주택의 면적(85㎡) 요건을 두었으나 삭제하였고,

보증금 3억 원을 기준으로 하되, 전세사기피해지원위원회에서 최대 4.5억 원 범위 내 조정 가능토록 했으나

이를 5억 원으로.

 

 

나. 피해 규모 삭제

당초 임차인이 보증금의 ‘상당액’을 손실하거나 예상되는 경우로 규정했으나, 이를 삭제하였습니다.

 

 

다. 피해자 요건에 임대인 파산 및 회생 포함

당초 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정했으나,

임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우도 포함하였습니다.

 

 

라. 고의성 의심 사례 확대

당초 임대인 등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였으나,

기망, 반환능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대, 반환능력이 없는 자에 대한

임차주택 소유권 양도 등의 사유를 추가하여, 특별법 상 전세사기가 형법과는 달리

폭넓게 인정되도록 수정하였습니다.

 

 

2. 경·공매 절차 지원

 

가. 경·공매 대행 지원 서비스

피해자 대부분이 생계에 종사 중이며, 경·공매 절차가 복잡하여 스스로 수행하기 어려운 점 등을 감안하여

경·공매 대행지원 서비스를 제공합니다.

- 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고,

그 수수료도 70% 지원할 예정이다.

 

 

나. 경·공매 우선매수권 부여

피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게
우선매수할 수 있는 권한을 부여합니다.

- 과거 사례를 보면, 대상이 되는 임차인의 다수가 우선매수권을 사용하였고,

우선매수권을 사용하지 않은 경우보다 저렴한 가격에 낙찰받은 바 있습니다.

 

 

다. 기존 임차주택을 공공임대로 제공

전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우

LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급합니다.

* 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받을 수 없는 경우 다른 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 지원

 

 

라. 조세채권 안분

임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고,

주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수함으로써

피해자의 원활한 경·공매를 지원합니다.

 

특히 전세사기피해자의 동일 임대인과 임대차 계약을 체결하였다면

보증금 규모가 5억 원을 초과하더라도 지원되도록 대상을 확대하였다.

 

 

3. 금융 지원

 

가. 최우선변제금 무이자 전세대출

선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로

경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준(’23.2 기준 서울 5천5백만 원, 과밀억제 4천8백만 원)을

최장 10년 간 무이자로 대출하며, 이 경우 소득·자산 요건도 고려하지 않습니다.

 

 

나. 구입·전세자금 지원

 

전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 금융지원이 강화된 정책모기지를 제공합니다.

요건	디딤돌 대출 內 전용상품	특례보금자리론 금리 등 우대
소득/한도	7천만원 이하 / 4억원	제한 없음 / 5억원
금리	소득별 1.85~2.70%	3.65~3.95% (우대형 기준)
만기	최장 30년	최장 50년
거치기간	현행 최대 1년 → 최대 3년	현행 없음 → 최대 3년

아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출*을 지원함.

* 금리 : 1.2 ~ 2.1%, 대출한도 : 2.4억 원

 

 

4. 기타 지원

 

가. 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예

기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련하였습니다.

 

이를 통해 전세사기 피해자가 신규로 구입이나 전세자금 대출을 받을 수 있게 하였습니다.

(기존에는 전세대출 미상환으로 연체정보 등록 시 신규 구입, 전세자금 대출 등 불가)

 

 

나. 긴급복지지원

 

ㅇ 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게
하여 긴급 생계비·의료비 등을 지원할 수 있도록 근거를 명확히 하였습니다.

 

< 긴급복지지원(4인 가구 기준, ’23년)>

	생계지원	의료지원	주거지원	교육지원
원/월	162만원 (최대 6개월)	1회 300만원 이내	월 66만원 (최대 12개월)	고등 21만원(분기별) (최대 4분기)

 

특히 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추지 못한 신탁사기 등의

경우에도 금융 및 긴급복지 지원 대상 등에 포함될 수 있도록 근거를 마련하였는데요.

 

22일 의결된 수정안은 국토위 전체회의, 법사위를 거쳐

25일 본회의에서 최종 심의될 예정이며, 본회의에서 의결되면 공포 즉시 시행될 예정입니다.

 

다만, 전세피해지원위원회 구성, 조세채권안분은 공포 1개월 후 시행령 제정을 거쳐 시행될 예정입니다.

 

국토교통부는 특별법이 조속히 제정될 수 있도록 최선을 다할 것이며,

특별법 제정 즉시 피해자에 대한 지원조치가 신속하게 집행될 수 있도록 사전준비에 만전을 기할 계획이라고 했습니다.

 

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수정안 비교표

 

대상 요건	① 대항력 등
	⦁ 주택의 인도와 주민등록 ⦁ 확정일자	⦁ (좌 동) ⦁ (좌 동) ⦁ 신탁사기 등 대항력이 없는 경우도 특별법에 따른 금융지원 등이 가능하도록 근거 마련
	② 서민주택 기준
	⦁ 면적 고려 ⦁ 보증금 고려	⦁ (삭 제) ⦁ 보증금 3억원 이하   (위원회에서 시·도별 및 피해자 여건 등 고려 4.5 → 5억원까지 조정 가능)
	③ 고의적 갭투자
	⦁ 채무 불의행 의도를 의심할 만한 이유 ⦁ 수사개시 등	⦁ (좌 동) ⦁ 수사개시, 임대인등의 기망, 반환능력 없는 자에게 소유권 양도,   반환능력 없이 다수주택 취득·임대 등
	④ 보증금 상당액 손실
	⦁ 보증금 상당액이 미반환 ⦁ 보증금 상당액의 손실발생 예상	⦁ (삭 제)
조세 채권 안분	⦁ 임대인의 전체 세금 체납액을 개별주택별로 안분	⦁ (좌 동) ⦁ 보증금 5억원 이상도 포함    (동일 임대인과 계약한 임차인의 경우)
우선 매수권	⦁ 피해자는 경·공매에서 우선매수 가능	⦁ (좌 동)
LH 매입	⦁ 피해자는 LH 등에  매입신청 가능	⦁ (좌 동)
경공매 대행	⦁ 경·공매 유예 및 정지 신청 가능	⦁ (좌 동) ⦁ 경·공매 대행 지원 서비스 제공(대행 수수료 HUG 부담비율 50%→70% 확대)
최우선 변제금	미포함	⦁ 최우선변제금 미지급 피해자에 대한 무이자 최장 10년 전세자금대출 지원    (현행 최우선변제금 기준, 소득‧자산요건 면제)
신용 회복	미포함	⦁ 최장 20년간 무이자 분할 상환할 수 있도록 지원하고, 상환의무 준수 전제로    20년 간 연체정보 등록 면제
긴급 복지	미포함	⦁ 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계비·주거비 등 지원

 

 

 

이상 전세사기 특별법에 대해 알아보았는데요.

 

오늘 국회에서 잘 의결되어 전세 사기를 당하신 분들이

 

다양한 지원 혜택을 받을 수 있으면 좋겠습니다.