[전세사기 유형별 사례 및 대처방안] Part4. 계약한 직후

안녕하세요 :)

 

이번 시간(?)에는 계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법을 알아보려고 해요!

뭔가 수업시간 같지만 내용 알려드릴게요~!

 

 

Ⅰ. 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

 

먼저 내용에 앞서 대항력이라는 단어에 대해 알아보려고 해요.

 

대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말해요.

만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 7월 1일 0시부터 효력이 생겨요.

 

 

출처 : 주택도시보증공사

 

그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요?

이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.
그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면

이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.

 

새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에,

은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요.

이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.

만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면,

세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에

근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요.

그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때,

내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.

 

 

주택임대차보호법의 빈틈을 악용하여 계약한 직후에 벌어지는 전세사기를 막기 위해서는

어떻게 해야 할까요?

 

첫째, 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠.

이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요.

등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.

 

둘째, 특약사항을 넣어요.

계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경,

근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.

 

셋째, 불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있어요.

전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요.

쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면

전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.

 

 

 

Ⅱ. 이중계약일 경우

 

첫째, 깡통주택을 조심해야 해요

현재까지의 사기 사례를 살펴보면, 보증금이 주택가격과 비슷할수록 이런 사기가 발생할 가능성이 커요.

그래서 보증금을 비롯해 이미 임대인이 집을 담보로 너무 많은 빚을 지고 있다면,

이 빚들의 총합이 주택가격의 80%를 넘는 깡통주택이라면 좀 더 고민해보세요.

 

 

둘째, 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급

임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 텐데,

만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고, 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하면 안 되니까요.

만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있어요.

그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 해요.

 

 

 

Ⅲ. 선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행

 

첫째, 특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰기

 

둘째, 특약사항 실행 과정을 지켜보기                   

 

특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 해요.

그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있어요.

필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 세입자에 생긴 손해에 대한 배상도 요구해볼 수 있겠죠.

특약을 쓴 뒤, 무엇보다 중요한 것은 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 두 눈으로 직접 확인하는 일이에요.

 

예를 들어 임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 썼다고 해도,

어차피 신탁등기에서 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 유의해야 해요.

아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고,

보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있어요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 주택도시보증공사_안심전세포털