[전세사기 유형별 사례 및 대처방안] Part3. 계약서 작성할 때

안녕하세요 :)

 

이번에는 계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법에 대해 알아보려고 해요.

 

 

Ⅰ. 월셋집을 전세셋집으로 둔갑시킨 중개사

 

간혹 공인중개사 중에서는 나쁜 관행이 있었는데요.

그건 바로 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행이에요.

공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 거죠.

이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있어요.

 

 

출처 : 주택도시보증공사

 

 

예를 들어볼게요. 여기 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 한 명 있어요.

이 공인중개사는 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결해버려요.

하지만 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 해요.

이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌려요.

공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 거죠.

 

그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야할까요?

 

출처 : 주택도시보증공사

 

우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요.

무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요.

등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있어요.

열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름,

전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있어요.

 

개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하는데요.

이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은

'부동산 공제증서'를 발급하게 돼요.

이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며,

공인중개사가 사기를 벌이지 않겠 다는 다짐이기도 해요.

 

그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해요.

 

 

 

Ⅱ. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

출처 : 주택도시보증공사

 

다가구주택A에는 너무 많은 보증금들이 이미 나보다 우선하여 묶여 있는 집이기 때문에 위험할 수 있어요.

다세대주택 또는 오피스텔B에는 공동 담보가 너무 커서, 세입자들의 보증금 보호가 제대로 지켜지지 않을 수 있어요.

다가구주택A에 사는 세입자들의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않아요.

그래서 좀더 유의해야 해요.

 

※ 다가구주택이란, 한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 집이에요.

쉽게 예를 들면, 1명의 임대인이 같은 건물에 있는 모든 세입자와 계약을 맺고 있는 집이에요.

등기상으로도 1개의 주소지, 한 명의 임대인에 여러 개의 가구가 등록되어 있고요.

1명의 임대인에 대해, 여러 가구가 각각의 보증금을 내고 입주해 있는 건물인 것이죠.

 

 

만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면,

이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해볼 수 있어요.

 

나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거죠.

그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요.

나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면

‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해볼 필요가 있어요.

물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않아요. 하지만 반드시 해야 해요.

확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있어요.

그러다 못돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면,

아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생해요.

그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 해요. 

 

※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합,

즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미해요.

이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다

앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이에요.

 

 

우선변제권

다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는,

이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 해요. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는

‘우선변제권’을 갖고 있어요.

만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 거죠. 

 

※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요.

세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도

나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.

 

 

최우선변제

우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 해요.

‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문이에요. 

 

※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있어요.

쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 거죠.

 

 

◆ 소액보증금 최우선변제 기준 변천사 표

담보물건 설정일	지역	소액보증금의 범위	최우선변제금액
2021.05.11 ~	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 및 김포시	1억 3천만원 이하	4,300만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 주택도시보증공사