임대주택 양도세 비과세 받는 내용 총 정리!(무조건 비과세 아님)

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

임대주택 양도세 비과세, 실수사례 확인

에 대한 내용인데요.

 

부동산 중 임대주택 양도세 비과세 방법

 

 

 

국세청이 알려주는 ｢부동산 세금 실수사례｣

국세청은 국민들의 부동산 관련 세금 궁금증 해소에 도움이 되고자

부동산을 양도할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은

｢부동산 세금 실수사례｣ 시리즈*를 연재하고 있습니다.

 

이번 회차는 임대주택 편으로, 주택을 임대하는 자가 5%를 초과하여

임대료를 올리지 않는 등의 요건을 지키면, 임대주택이나 거주하고 있는

주택을 양도 할 때 세금혜택을 받을 수 있는 상생임대주택 및

거주주택 1세대1주택 특례제도와 관련한 실수사례 위주로 구성하였습니다.

 

부동산 세금 실수사례 제5회차 내용

번호	구 분	제 목
1	상생임대차계약 체결∙임대개시	▸특례기간 내에 상생임대차계약을 체결∙임대개시 하지 않아   임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2	상생임대차계약 임대기간 요건	▸상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 채우지 않아   임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
3	상생임대차계약 임대료 기준	▸임대료 증액제한 기준을 잘못 적용하여 임대주택 양도시   1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
4	거주주택 거주요건	▸거주주택에서 2년 이상 거주하지 않아 거주주택 양도시 1세대1주택   비과세를 적용받지 못한 사례
5	임대주택 등록 유지	▸거주주택 양도시까지 임대주택 등록을 유지하지 않아 거주주택 양도시   1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
6	거주주택 재차 비과세 여부	▸이전에 거주주택 1세대1주택 비과세 특례를 적용받았었다면 이후의   새로운 거주주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않음
7	장기일반민간임대주택 장기보유특별공제	▸장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년∙10년 이상 임대를 한 경우이어야   고율의 장기보유특별공제 적용이 가능함

 

 

주택을 매매하면서 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이지만

1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유

및 보유기간 중 2년 이상 거주) 한 후 양도하면 양도소득세가 과세되지 않습니다

(12억 원 초과 고가주택은 제외). [아래 1]

 

한편, 조정대상지역의 주택을 취득한 경우라도,

임대료등을 5% 이내에서 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한

상생임대주택은 2년 이상 거주하지 않아도 양도시 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다. [아래 2]

 

또, 2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고

일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가

거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다. [아래 3]

 

 

이러한 상생임대주택 및 거주주택 1세대1주택 특례제도는

요건이 복잡하여 실수가 자주 발생하는데 적용요건과

관련사례 등을 미리 알아두면 도움이 됩니다.

 

 

1. 1세대1주택 비과세

개요

1세대*가 주택 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고

일정요건을 충족하여 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않음

 

* 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서

생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며

취학∙질병요양∙근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거한 사람을 포함)와

함께 구성하는 가족단위

 

 

요건

 양도일 현재 다음의 요건을 모두 충족하여야 함

 

① 주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것

 

② 주택의 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있는

주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

 

③ 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이 아닐 것

 

 

혜택

양도가액 12억 원 이하의 주택 양도차익에 대하여 비과세 적용

 

 

[참고] 1세대1주택에 적용되는 장기보유특별공제율

양도당시 1세대1주택이고 2년 이상 거주한 주택은

보유･거주기간에 따라 최고 80%의 장기보유특별공제율 적용

구분	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12(8*)%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24(20*)%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용,

  보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우는 일반 공제율(6%～30%) 적용

 

 

 

2. 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례

개요

임대료등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한

상생임대주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 등을 적용할 때

‘2년 이상 거주’ 요건을 요하지 않음

 

 

요건

임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함

 

① (직전계약) 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결

 

② (증액요건) 임대료․임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비

5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결

 

③ (상생계약) ‘21.12.20.∼‘24.12.31. 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것

 

④ (임대기간) 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년6개월 이상이고,

상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것

 

 

혜택

(1세대1주택 비과세)

상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용 가능

 

(1세대1주택 장기보유특별공제)

상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도

1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제율 적용 가능

 

(거주주택 양도시 비과세)

주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례 관련,

상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에는

2년 이상 거주하지 않아도 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

 

 

3. 주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례

개요

2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고

일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가

거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

 

요건

임대 및 거주주택이 다음의 요건을 모두 충족하여야 함

 

<임대주택의 요건>

① (임대등록) 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록 및

지자체 임대사업자 등록하여 임대할 것

 

② (증액요건)임대기간 중 임대료․임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

 

③ (주택가액) 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권밖 지역 3억 원) 이하인 주택일 것

 

④ (임대기간)세법상 의무임대기간 이상 임대할 것

 

구분	’20.7.10. 이전 신청	’20.7.11.∼’20.8.17. 신청	’20.8.18. 이후 등록
의무임대기간	5년 이상	8년 이상	10년 이상

 

 

<거주주택의 요건>

⑤ (거주요건) 보유기간 중 2년 이상 거주할 것

 

⑥ (생애 1회 요건) ’19.2.12. 이후 취득한 거주주택부터 1세대가

생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한해 비과세 적용

 

 

혜택

거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

 

 

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이상으로 임대주택 양도세 비과세 받는 내용 정리를 해보았는데요.

 

 

임대주택이거나 1세대 1주택이라고 하여 무조건 비과세를 받을 수 있는 것은 아니니

 

 

잘 확인해보신 후 매매를 하셔야 비과세를 받을 수 있을 것입니다!