부동산 양도세 비과세·감면 방법 및 실수 사례

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

상속 받은 부동산 양도세 비과세·감면 방법

에 대한 내용인데요.

 

출처 : 국세청

 

 

 

부동산 양도세 세금 실수사례 및 해결 방법

국세청은 국민들의 부동산 관련 세금 궁금증 해소에 도움이 되고자

부동산을 양도․보유할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은

｢부동산 세금 실수사례｣ 시리즈*를 연재하고 있습니다.

 

이번 회차는 상속으로 부동산을 취득하게 된 경우 및 부동산이 공익사업으로

수용된 경우에 적용되는 비과세․감면과 관련한 실수사례 위주로 구성하였습니다.

 

번호	구 분	제 목
1	상속주택 특례 적용대상	▸상속으로 2주택이 된 경우지만 선순위 상속주택에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2	상속받은 농지의 자경감면 적용 여부	▸부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받았으나 본인이 직접 경작하지 않고 양도하여 자경감면을 받지 못한 사례
3	상속받은 건물의 취득가액	▸상속받은 건물을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액으로 신고하지 않아 양도소득세를 추가 납부하게 된 사례
4	잔존 부수토지 비과세 여부	▸주택이 수용된 후 5년이 지나서 잔존 부수토지를 양도하는 경우에 잔존 부수토지는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않음
5	취득시기에 따른 수용감면 적용 여부	▸사업인정고시일 전 2년 이내 취득한 토지가 수용된 경우에는 수용감면이 적용되지 않음

 

 

 

📃 상속주택을 보유한 경우의 1세대1주택 비과세

개요

1주택(일반주택)을 보유한 1세대가 다른 주택을 상속받아

2주택을 보유하던 중 당초 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에는

1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용함

 

요건

[상속 주택]

상속받은 주택 또는 상속받은 조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택

 

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우에는

법령에서 정하는 순위에 따른 1주택(선순위 상속주택)을 말함

 

※ 선순위 상속주택 (소득세법 시행령 §155②)

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② (① 주택이 2 이상) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ (①&② 주택이 2 이상) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는
기준시가가 가장 높은 1주택 (기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택)

 

 

[일반 주택]

상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한

조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택

 

혜택

일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

 

 

 

📃 자경농지 양도에 대한 양도소득세 감면

개요

8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를

양도하는 경우 양도소득세를 감면함

 

요건

(거주자)

농지 양도일 현재 거주자일 것(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)

 

(거주지)

농지 소재지*에 거주하면서 경작할 것

 

* 농지가 소재하는 시·군·구 및 이와 연접한 시·군·구 안의 지역 또는

해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역

 

(8년 자경)

농지의 취득일부터 양도일까지 8년 이상 직접 경작할 것

 

다만, 상속받은 농지로서 아래 ① 또는 ②의 경우에는 피상속인의 경작기간을 통산함

 

① 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하는 경우
② 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하지 않은 경우에는 상속개시일로 부터 3년 이내 농지를 양도하는 경우

 

 

(농지)

양도일 현재 농지일 것

 

 혜택

양도소득세의 100% 감면, 다만 감면 종합한도

(1년에 1억원 및 5년에 2억원까지) 적용

 

 

 

📃 수용되는 주택 및 부수토지에 대한 1세대1주택 비과세

개요

공익사업으로 인하여 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가

협의매수·수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이*

1세대1주택 비과세를 적용함

 

*일반적인 경우에는 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었던 경우에는

보유기간 중 2년 이상 거주)하여야 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

요건

 

[수용되는 주택 및 부수토지]

(1세대1주택)

양도일 현재 1세대가 1주택을 보유할 것

 

(취득시기)

사업인정고시일 이전에 취득할 것

 

(수용)

｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한

협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우일 것

 

[수용 후 잔존 주택 및 잔존 부수토지]

(비과세)

일부 수용된 주택 및 부수토지가 1세대1주택 비과세에 해당할 것

 

(양도기한)

수용일로부터 5년 이내에 잔존 주택 또는 잔존 부수토지를 양도할 것

 

혜택

1세대1주택 비과세 적용

 

 

 

📃 수용되는 부동산에 대한 양도소득세 감면

개요

공익사업으로 부동산을 수용(양도)하는 경우

양도소득세 일부를 감면함

 

요건

 

(취득)

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득

 

(수용)

토지보상법*이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 또는

*「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을

그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

 

(양도기한)

’26.12.31. 이전에 수용(양도)

 

 혜택

양도소득세의 10%∼40% 감면,

다만 감면 종합한도(1년에 1억원 및 5년에 2억원까지) 적용

보상방법		감면율	비 고
현금보상		10%	-
채권보상	일반	15%	-
	3년 만기 특약	30%	특약 위반 시 15% 징수
	5년 만기 특약	40%	특약 위반 시 25% 징수

 

 

 

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이상으로 부동산 양도세 비과세·감면 방법 및 실수 사례에 대해 알아봤는데요.

 

 

무조건 1세대 1주택이라고 비과세가 적용되는 것은 아니니

 

 

취득 시점 및 요건 등을 잘 파악해서 비과세&감면을 받으시면 좋을 것 같습니다~!