재개발･재건축 양도소득세... 비과세 혜택 받는 방법

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

재개발･재건축 양도소득세, 비과세 및 감면으로 절세 방안

에 대한 내용인데요.

 

출처 : 국세청

 

 

국세청이 알려주는 ｢양도소득세 실수 사례｣

국세청은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되고자

부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은

｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣ 시리즈를 연재하고 있습니다.

 

이번 회차는 재개발･재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우

취득하는 조합원 입주권과 분양권에 관한 내용으로 구성하였습니다.

 

재개발･재건축 관련 다양한 양도소득세 실수사례를 통해 놓치기 쉬운

비과세 혜택, 알아두면 좋은 절세방법 등을 알기 쉽게 설명하였습니다.

 

조합원입주권･분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로

주택에 해당하지 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를

판단하는 경우 주택 수 계산에 포함*하고 있습니다.

 

* (조합원입주권) ’06년 이후 취득분부터, (분양권) ’21년 이후 취득분부터

 

더불어 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해

조합원입주권･분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있습니다.

 

- 다만, 그 적용대상 및 세부요건 등에 차이가 있으므로 유의하여야 합니다.

 

 

주택･조합원입주권･분양권 비과세 규정 비교

구 분	주택	조합원 입주권	분양권
1세대 1주택 및 다주택 중과 판단 시 주택 수 포함	⚪	⚪	⚪
1세대 1주택 또는 1세대 1입주권 양도 시 비과세	⚪	⚪ (승계취득 제외*)	-
1주택자가 주택･조합원입주권･분양권 취득 시 종전주택 비과세	⚪	⚪	⚪
재개발･재건축 사업시행기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택 양도 시 비과세 특례	-	⚪ (승계취득 제외*)	-

* 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 적용하지 않음

 

 

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양도소득세 실수톡톡  주요 내용

1. 재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

 

사례 

A주택을 보유하고 있는 강씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라

사업시행인가 전 ’21.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 ’24.2월 양도하고

대체주택 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

 

사례설명

대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세 가능,

사업시행인가일 전 취득한 주택은 대체주택 비과세 특례* 적용 불가

 

*(대체주택 특례) 1주택자가 재개발·재건축사업 시행으로 사업기간 동안 거주하기 위해

취득한 대체주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

 

✅절세 팁

사업시행기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을

어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라지므로

미리 주택 취득·양도 계획 준비 필요

 

 

2. 조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나
대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

 

사례 

홍씨는 ’21.11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고

’22.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 ’24.2월 B주택을 양도하고

대체주택 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

 

사례설명

관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는

대체주택 비과세 특례 적용 불가

 

✅ 절세 팁

관리처분계획인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하므로

재개발･재건축 진행 중인 주택 매수 시 취득시점 확인 필요

 

 

3. 조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

 

사례

노씨는 2주택(A·B주택)을 취득하여 보유하던 중 재건축사업으로

’22.3월 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 ’24.3월 A주택(종전주택)을 양도하고

일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

 

사례설명

일시적 1주택+1입주권 특례는 ‘조합원입주권’을 승계취득한 경우에 적용,

신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우 일시적 1주택+1입주권 특례 적용 불가

 

✅ 절세 팁

1주택을 보유한 자가 주택을 취득하였는지 조합원입주권을 취득하였는지에 따라

종전주택 양도하는 경우 적용되는 비과세 규정이 달라지므로 유의

 

 

4. 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례

 

사례

고씨는 ’16.5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고,

주택 취득일부터 입주권 양도일까지의 전체 기간에 대해

장기보유특별공제를 적용하여 신고하였으나 양도소득세 추가납부함

 

사례설명

조합원입주권 양도 시 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용가능하며,

보유･거주기간은 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 계산

 

✅ 절세 팁

입주권 양도와 신축주택 양도의 경우 1세대 1주택 비과세 판단 및

장기보유특별공제율 산정을 위한 보유·거주기간

계산방법에 있어 차이가 있으므로 확인 필요

 

 

5. 분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례

 

사례

A주택을 보유한 이로운씨는 주택청약에 당첨되어 B분양권을 취득하여

B신축주택이 완성된 후 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내

A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례*로

비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

 

사례설명

분양받은 주택이 완성된 후 일시적 1주택+1분양권 특례*를 적용받기 위해서는

신축주택 완성일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하여야 비과세 가능하며,

이 경우 완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단

 

*(일시적 1주택+1분양권 특례)

1주택자가 다른 주택으로 이사하기 위해 분양권을 신규 취득한 후

종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

 

✅ 절세 팁

1주택자가 분양권 또는 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우

분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르므로 비과세 판단 시 유의

 

 

6. 분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례

 

사례

도씨는 ’21.4월 A분양권과 ’22.4월 B주택을 순차로 취득하여 보유하던 중

’23.4월 A분양권이 A신축주택으로 완성된 후 ‘24.4월 B주택을 양도,

일시적 1주택+1분양권 특례에 따라 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

 

사례설명

일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 분양권을 신규 취득하여

일시적으로 1주택과 1분양권을 보유한 경우 적용,

분양권을 먼저 취득한 경우에는 적용 불가

 

✅ 절세 팁

분양권을 보유하고 있는 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우

분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세에 도움

 

 

 

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이상으로 재개발･재건축 양도 비과세 혜택 및 절세 방안에 대해 알아봤는데요.

 

 

기존에 알고 있는 내용임에도 불구하고 기간 산정을 잘 못하거나 

 

 

헤깔려서 비과세 적용을 받지 못하시는 분들이 많으시니,

 

 

비과세 및 세금 감면 받는 법을 잘 숙지하신 후 

 

 

부동산 매매를 하시면 좋을 것 같습니다~!