부동산 상속･증여세 계산 시 감정평가 금액으로 합니다!

 

 

안녕하세요 :)

 

 

 

오늘 알려드릴 소식은 바로

부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정

에 대한 내용인데요.

 

 

 

 

 

초고가 아파트, 호화 단독주택도 감정평가 실시

 

감정가액으로 신고하면 감정평가 비용 공제되고 향후 양도세 줄어

 

국세청은 상속･증여하는 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해

부동산 감정평가 대상을 추가하고 범위를 확대할 예정입니다.

 

 

1. 꼬마빌딩 감정평가 시행 배경 및 성과

상속･증여재산은 시가(매매가･감정가 등)로 평가하는 것이 원칙이며,

예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에

보충적 평가 방법(기준시가 등)을 이용합니다.

 

상증세법은 국세청이 감정평가를 통해 시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있으며,

이에 따라 ’20년부터 꼬마빌딩* 감정평가 사업을 시행해 왔습니다.

 

* 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모의 건물(상가･사무실 등)

 

국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로

기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원)보다

71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였습니다.

 

또한, 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여

신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년9.0%→’24년24.4%) 하는 등

꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나고 있습니다.

 

 

 

2. 감정평가 대상 추가 : 주거용 부동산

최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의

공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.

 

또한, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어

시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 그 성격이 유사합니다.

 

 

< 주요 초고가 아파트 추정시가 및 공시가격 사례 >

아 파 트	전용면적	추정시가(①)	공시가격(②)	비율(②/①)
나인원한남	273㎡	220억	86억	39.1%
아크로리버파크	235㎡	180억	75억	41.7%
아크로서울포레스트	198㎡	145억	59억	40.7%

 

 

< 주요 호화 단독주택 추정시가 및 공시가격 사례 >

소 재 지	전용면적	추정시가(①)	공시가격(②)	비율(②/①)
강남 신사동	599㎡	180억	76억	42%
용산 한남동	1,257㎡	163억	68억
강남 청담동	653㎡	130억	55억

* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)

 

그럼에도 주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외되어

시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하며,

심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가

낮아지는 역전 현상이 발생할 우려가 있습니다.

 

 

< 초고가 아파트의 증여세가 적게 나오는 사례(예시) >

구 분	초고가 아파트	중형 아파트
아파트	타워팰리스(도곡)	트리마제(성수)	래미안퍼스티지(반포)
전용면적	223.6㎡	84㎡	84㎡
기준시가	37억	25억	25억
시가	70억(추정)	40억	43억
증여세	13.7억	15.2억	16.7억

* 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 및 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)

 

 

이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 부담하도록

’25년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을

감정평가 대상으로 추가할 예정입니다.

 

 

 

3. 감정평가 범위 확대 : 선정 기준 완화

국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 국세청 훈령인

｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣에 명시하고 있으며,

내년에는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 낮출 예정입니다.

 

지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가1)보다 10억 원 이상 낮거나,

차액의 비율2)이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으며,

 

1) 5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출 의뢰,

최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정

 

2) [(추정 시가 – 신고가액) / 추정시가]

 

내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나,

차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대합니다.

 

 

국세청은 이러한 내용을 담은 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣ 개정안을 행정 예고하였으며,

20일간의 의견수렴을 거쳐 ’25.1.1.부터 시행합니다.

 

 

< 상속･증여세 신고기한 및 법정 결정기한 >

구 분	신고기한	법정 결정기한
상속세	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월	신고기한부터 9개월
증여세	증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월	신고기한부터 6개월

 

 

 

4. 기대효과 

이번 감정평가 확대를 통해 부동산 상속･증여 시 실제 가치에 따라

과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대됩니다.

 

상속･증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속･증여세는 증가하나,

향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 측면도 있습니다.

 

또한, 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제*되고,

추가적인 부동산 평가 절차 없이 조기에 상속･증여세 결정이 가능합니다.

 

* 상속･증여세 재산 가액에서 감정평가 수수료 공제(최대 500만원)

 

 

 

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이상으로 부동산 상속･증여세 계산 시 감정평가 금액으로 산정에 대해 알아봤는데요.

 

 

꼬마빌딩 등 부동산 상속 시 시세와 차이가 많이나면 

 

 

감평 시세 적용 및 양도세 폭탄을 맞을 수 있으니 

 

 

이점 잘 참고하시어 상속 및 증여하시면 좋을 것 같습니다~!